Малоэтажные жилые дома

Из статьи, опубликованной на сайте RB.ru «Малоквартиные дома в Подмосковье или эффект слона-бутерброда»
Доступного жилья хочется всем. Если есть спрос, то рано или поздно появляется предложение.
Опубликовано 24.09.2010 в 16:30
Автор - Валентин Корнев
Постоянный автор RB.ru провел расследование появившихся в последнее время "экспериментальных" объектов "малоквартирного" строительства в ближнем Подмосковье ...

Идея на поверхности
…При строительстве небольших домов можно получить жилье, которое условно можно отнести к категории "доступное". Не требуется того ресурса инженерных сетей, как при "взрослом" городском строительстве, нет и затрат на инженерию, порой колоссальных, необходимых при возведении многоэтажных жилых комплексов.  

…Почему цены могут быть ниже, чем в микрорайонах типовых корпусов, интуитивно понятно. И как выясняется, подобные примеры на рынке уже есть…

Эксперименты по созданию доступного жилья не по госпрограмме строительства для погорельцев, а в рамках небольшого частного девелоперского бизнеса начали появляться на рынке ближнего Подмосковья в кризис и продолжают появляться по сей день. Они не сразу обрели портретные черты, но сегодня о них можно говорить более предметно. Во всех случаях девелоперы пытаются решить одну и ту же задачу: создать нормальное городское жилье с ценой около 1 млн рублей или, по крайней мере, 1,25 млн, с учетом роста цен наиболее дешевой части рынка за последний год.

Наиболее известны три проекта, все они находятся в Подмосковье на юге от столицы:  "Володарская волость" в деревне Большое Саврасово Ленинского района, "Кузнечики" (не путать с микрорайоном от группы ПИК) в предместьях Подольска и поселок "Островцы" километрах в пяти за одноименной деревней в окрестностях  Новорязанского шоссе. Чтобы не утомлять анализом каждого проекта по отдельности (это вы можете сделать самостоятельно, изучив сайты проектов или даже съездив на место), возьмемся лишь перечислить общие черты того, что можно действительно назвать новостройкой нового формата.

Коллективный портрет снаружи
Эти новостройки строятся на частных землях, где обычно бывает уже готов первый дом, строится второй, а места хватит еще, возможно, не на один десяток. Впрочем, крупной стройки можно не ожидать -  здесь нет ни масштабных земляных работ, ни  серьезной механизации, зато домов будет достаточно, чтобы выгодно было рядом с ними поставить магазин и завести прочие объекты социальной инфраструктуры. Если же стройка идет в действующем населенном пункте, то рядом уже есть детский сад и школа.

Местоположение обычно выбирается так, чтобы в транспортном отношении жители этих домов не чувствовали себя лишенцами по сравнению с покупателями обычных новостроек в народных кварталах из П-44Т. Т.е. чтобы дорога своим ходом до ближайшего московского метро была вполне сопоставимой с путем, который совершает типичный житель микрорайона типовых новостроек вокруг Москвы. Бывает и получше, как в случае с Большим Саврасово, откуда маршрутка идет по пустой второстепенной дороге и затруднения возникают уже между МКАД и метро "Домодедовская".

Наконец, о самих квартирах. Это обычное жилье с площадью однушек 35-40 метров и двушек около 60 метров. Можно "лепить" и большие метражи - обычно путем объединения квартир. Есть, правда, дополнение: над тремя обычными для таких новостроек этажами, находится еще один. Это мансарда, однако, особенность ее в том, что метры продаются почти за те же деньги, что и поближе к земле, а высота потолков может доходить до 6 метров (за счет скатов крыши).
…

Задачка про слона
Применяемую строителями схему можно образно изложить следующим образом. Есть такой старый анекдот. Приехавший из-за границы путешественник совершенно невозмутимо ведет на поводке мимо таможенного поста слона, причем у животного веревкой привязаны к брюху и спине по буханке хлеба. Таможенник спрашивает,  куда он ведет слона. На что получает ответ: это не слон, это бутерброд.

Что касается описываемого нами "малоэтажного" строительства, то процесс появления этих домов на свет, приобретения метров гражданами, оформления недвижимости в собственность и превращения квадратных метров в квартиру выглядит примерно так же, как цепочка трансформаций слона в легкую закуску.

Все превращения … находятся в строгом соответствии с действующим  законодательством. Итак, сначала дом. Как известно, для того, чтобы возвести новостройку, нужно собрать огромное количество бумаг, пройти множественные согласования проекта и экспертизы и, наконец, получить разрешение на строительство.

Однако не все и не всегда так сложно. Например, чтобы построить небольшой жилой дом на участке, где таковое строительство разрешено, разрешения получать не надо. Статья 51 Градостроительного Кодекса РФ,  пункте 17 указывает, что разрешение на строительство не требуется в случаях, оговоренных законодательством регионов. Кроме того, согласно статье 49 того же Кодекса, для строительства ряда объектов не требуется государственная экспертиза. Сюда попадают малоэтажные строения не выше трех этажей, как сблокированные (но не более 10 блоков), так и многоквартирные. Кроме того та же статья говорит о том, что государственных экспертиз не проводится в отношении зданий до 1500 метров, правда, речь идет в нежилых постройках.

Именно этим люди и пользуются. Нормативные пределы жилых домов, строящихся в Московской области, просто сведены из разных параметров, перечисленных в пунктах статьи 49. Не требуется ни экспертизы, ни разрешения на строительство дому высотой не более 3 этажей и общей площадью не более 1500 метров. Правда, иногда добавляют к трем этажам подземный гараж (в случае с коттеджами-дворцами) или мансардный этаж… Новые проекты малоквартирных домов практически все характеризуются как трехэтажный дом с мансардой. И его можно начать строить, избежав затрат на оформление исходно-разрешительной документации и получение разрешения на строительство, что в ситуации с обычными новостройками ложится на плечи конечного покупателя.

Жилье, которое пока не квартира
  Чтобы построить многоквартирный дом в соответствии с нормами закона 214-ФЗ (о долевом строительстве), земельный участок необходимо иметь в долгосрочной аренде. И хотя законодательство позволяет строить маленькие квартирные дома, от проблем с долевым участием застройщики, а это собственники земли, стараются уйти…

Разумеется, необходимым условием должна быть возможность жилого строительства…

Виды договоров в малоквартирных домах бывают самые разные. В Островцах, например, скопировали привычную по миру новостроек схему предварительного договора с заключением основного после завершения строительства - при оформлении прав собственности. В случае со стройкой в деревне Большое Саврасово, практикуется договор простого товарищества, т. е. совместной деятельности…

Явление квартиры
Когда дом построен, права на него целиком оформляются на владельца земли. А он уже, в соответствии с заключенными договорами, производит перевод прав…на тех, кто…  купил. Тогда происходит последняя, самая замечательная итерация – превращение…  в квартиры. В качестве основания для этого используется статья 16 ЖК, в которой трактуются виды жилых помещений (жилой дом или его часть, квартира или ее часть и комната). Квартира в этой статье определяется так: "Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении".  

Добавим, что за превращение … в квартиру просят дополнительных денег. Сумма примерно сопоставима с гонораром за оформление прав собственности на обычную новостройку - порядка 25-30 тыс. рублей.

Вот собственно и конечный пункт витиеватого пути от слона к бутерброду.  На вид изящно, иного слова даже не подберешь. Остается только посмотреть на успешный финал какой-нибудь одной из историй - ведь жизнь в формате доступного жилья только начинается.